LÃI SUẤT TĂNG GIÁ NHÀ SẼ ĐI VỀ ĐÂU VÀ CÂU CHUYỆN NGƯỢC DÒNG Ở VÂN PHONG

Lãi suất tăng không làm giá nhà giảm ngay, nhưng bóp nghẹt thanh khoản

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra ngày 15/10, các chuyên gia cho rằng cần phân biệt rất rõ giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, nhận định bất động sản vận động theo chu kỳ. Sau sốt nóng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn trầm lắng, thanh khoản thấp rồi mới phục hồi.

Yếu tố được quan tâm nhất là lãi suất. Theo ông Long, Fed vừa tăng 0,25 điểm phần trăm, đưa lãi suất mục tiêu lên 3,15-4%/năm, phản ánh điều kiện tài chính quốc tế vẫn thắt chặt. Tuy nhiên, việc Fed tăng không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng theo.

Số liệu cho thấy tỷ giá trung tâm ngày 16/9 ở mức 25.626 đồng/USD, đến ngày 14/10 là 25.646 đồng/USD, chỉ tăng 20 đồng (0,08%). Tại cuộc họp ngày 9/10, NHNN vẫn giữ nguyên lãi suất điều hành và khẳng định chủ động ổn định mặt bằng lãi suất.

Dù vậy, dư địa giảm lãi suất không còn nhiều. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ, bình quân 9 tháng tăng 4,52%, tạo áp lực lên mục tiêu kiểm soát lạm phát.

“Vấn đề quan trọng không chỉ là lãi suất điều hành tăng hay giảm, mà là khả năng kiểm soát những yếu tố làm gia tăng chi phí vốn”, ông Long nhấn mạnh.

Áp lực này thể hiện rất rõ trong bài toán tài chính doanh nghiệp. Ông Long ví dụ, một doanh nghiệp có dư nợ 500 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 2% và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này trong một năm, chi phí lãi vay sẽ tăng thêm khoảng 10 tỷ đồng. Khoản này bào mòn lợi nhuận và có thể đẩy doanh nghiệp vay nợ cao vào rủi ro thanh khoản nếu bán hàng chậm.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing (One Mount Group) cho rằng thị trường 2024-2025 tăng nóng do nguồn cung hạn chế và dòng tiền đầu cơ quay lại. Nhóm nhà đầu tư mua đi bán lại trong 3-6 tháng đã góp phần đẩy giá thứ cấp lên cao.

Khi lãi vay chuyển sang thả nổi, nhóm dùng đòn bẩy tài chính là nhóm chịu tác động đầu tiên. Theo ông Trung, giá bất động sản thứ cấp hiện đã giảm 15-20% so với đỉnh, đây là nhịp điều chỉnh cần thiết. Trong khi đó, giá sơ cấp từ đầu năm 2026 về cơ bản đi ngang.

Vân Phong: Khi lãi suất là phép thử, nhưng dòng vốn là câu trả lời

Nếu như thị trường chung đang chịu sức ép từ lãi suất, thì tại Khu kinh tế Vân Phong, Khánh Hòa, câu chuyện lại được dẫn dắt bởi một yếu tố khác: dòng vốn đầu tư công nghiệp và định hướng chiến lược.

Năm 2025, Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa đã thu hút mới 24 dự án với tổng vốn đăng ký 90.737 tỷ đồng, tăng 9 lần so với năm 2024. Đến cuối năm 2025, toàn Khu kinh tế Vân Phong và các KCN có 193 dự án đi vào hoạt động, doanh thu đạt 2,3 tỷ USD.

Bước sang năm 2026, tỉnh đặt mục tiêu thu hút tối thiểu 230.000 tỷ đồng vốn đăng ký mới vào Khu kinh tế Vân Phong và các KCN, phấn đấu để Vân Phong đóng góp khoảng 15% GRDP toàn tỉnh.

Mới nhất, ngày 16/9, tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 3 dự án hạ tầng khu công nghiệp trong KKT Vân Phong với tổng vốn hơn 8.000 tỷ đồng. Cùng với đó, 2 dự án khu đô thị chiến lược với tổng diện tích 4.019 ha, vốn đầu tư 65.308 tỷ đồng đã được tham mưu lựa chọn nhà đầu tư.

Đặc biệt, Khánh Hòa đang đề xuất Trung ương hoàn thiện Đề án thành lập Khu kinh tế đặc biệt Vân Phong theo Luật Phát triển Đô thị, coi đây là động lực tăng trưởng hai con số.

Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt cho bất động sản Vân Phong trong bối cảnh lãi suất tăng:

Thứ nhất, đất nền đầu cơ, phân lô tự phát sẽ là nhóm chịu đòn nặng nhất. Đúng như quy luật chung, khi chi phí vốn tăng, nhà đầu tư lướt sóng dùng đòn bẩy sẽ phải rút lui. Thanh khoản suy yếu trước, giá thực tế sẽ phải điều chỉnh bằng chiết khấu, ưu đãi, dù giá chào vẫn neo cao.

Thứ hai, bất động sản ăn theo khu công nghiệp sẽ ngược dòng. Dự báo đến năm 2030, riêng khu vực Nam Vân Phong cần khoảng 48.500 lao động. Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà trọ công nhân, kho bãi logistics, dịch vụ hậu cần cảng biển là nhu cầu thật, không phụ thuộc vào lãi suất. Đây là nhóm được hưởng lợi trực tiếp từ việc lấp đầy KCN tăng thêm 15% mỗi năm như kế hoạch của Ban Quản lý.

Thứ ba, cuộc chơi sẽ thuộc về dòng tiền mặt. Khi doanh nghiệp BĐS vay nợ nhiều phải tính toán lại danh mục dự án và định vị lại giá bán theo khả năng chi trả, cơ hội sẽ mở ra cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, không phụ thuộc đòn bẩy, tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng, full thổ cư, nằm gần các KCN Ninh Thủy, các tuyến hạ tầng giao thông, điện nước đang được tỉnh ưu tiên giải phóng mặt bằng.

Tóm lại, lãi suất tăng không tạo ra một cuộc giảm giá đồng loạt. Nó là một bộ lọc. Nó lọc bỏ dòng tiền đầu cơ ngắn hạn và thử thách sức chịu đựng của doanh nghiệp yếu. Tại Vân Phong, bộ lọc đó càng khắc nghiệt hơn, nhưng cũng làm nổi bật hơn giá trị của những bất động sản gắn với công nghiệp, cảng biển và câu chuyện dài hạn về Khu kinh tế đặc biệt.
 

#Tamtrigroup #khukinhtevanphong