Thu hồi đất theo luật mới Về bồi thường đất

Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do cơ quan có thẩm quyền quyết định, người dân không có quyền thương lượng. Việc chi trả phải được hoàn tất trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm phương án bồi thường được phê duyệt. Đây là những điểm mới đáng chú ý tại Luật Đất đai 2024. Vậy, khi bị thu hồi đất, người dân có thể lựa chọn nhận tiền, nhà hay đất?
 

Câu hỏi:

Gia đình ông Phạm Văn Hòa (ở huyện Đông Anh, Hà Nội) có hơn 1 ha diện tích đất, bao gồm đất ở ổn định lâu dài và đất nông nghiệp. Năm 2025, dự án đường giao thông đi qua một phần diện tích đất nông nghiệp của gia đình ông Hòa. Ông Hòa thắc mắc, khi thực hiện việc đền bù ông có được phép thương lượng với các cơ quan chức năng về giá đền bù hay không?

Trả lời

Thu hồi đất: Người dân không được thương lượng giá bồi thường

Luật sư Ma Văn Giang (Văn phòng Luật sư Nam Hồng – Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất bị thu hồi cho người có đất thu hồi.

Cụ thể, theo Điều 91 của Luật này, việc bồi thường được thực hiện theo hình thức giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền, tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Người bị thu hồi đất nếu được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở nhưng có nguyện vọng nhận tiền thì có thể được bồi thường bằng tiền, với điều kiện phải đăng ký nguyện vọng này trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ngoài ra, nếu người có đất thu hồi có nhu cầu, và địa phương có đủ điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở, thì sẽ được xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở thay thế.

Luật sư Giang nhấn mạnh: "Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định pháp luật. Mục tiêu là vì lợi ích chung, phát triển bền vững, văn minh của cộng đồng, địa phương; đồng thời, quan tâm đến người thuộc diện chính sách, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp."

Bên cạnh đó, chủ sở hữu tài sản bị thiệt hại do thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật dân sự. Chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh nếu phải dừng hoạt động sẽ được xem xét hỗ trợ.

Nhà nước cũng có trách nhiệm hỗ trợ người bị thu hồi đất, chủ sở hữu tài sản nhằm giúp họ có việc làm, thu nhập và ổn định đời sống, sản xuất sau khi bị thu hồi đất.

Khu tái định cư phải được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phù hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đồng thời, phải bảo đảm yếu tố văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi. Một khu tái định cư có thể phục vụ nhiều dự án.

UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư, bảo đảm việc bố trí tái định cư được hoàn thành trước khi ra quyết định thu hồi đất. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng phải được phê duyệt trước thời điểm này.

Ngoài ra, theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi phần đất còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý, thì phần còn lại này cũng sẽ được thu hồi và tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.

Luật sư Giang khẳng định: "Giá đất được dùng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án. Người có đất thu hồi không có quyền thương lượng về giá bồi thường trong trường hợp thu hồi theo quy định pháp luật."

Không nhận tiền bồi thường khi bị thu hồi đất, người dân sẽ bị xử lý thế nào?

Luật sư Ma Văn Giang (Văn phòng Luật sư Nam Hồng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm, bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi; chi phí tổ chức thực hiện; các chi phí khác liên quan.

Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nếu chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường theo phương án đã được phê duyệt, thì được ngân sách Nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp (không vượt quá số tiền phải nộp). Phần còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Nếu dự án được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước được tính vào chi phí đầu tư.

Việc chi trả cho người dân được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực. Nếu chậm chi trả, ngoài khoản tiền bồi thường theo quy định, người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tương đương tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế, tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường hoặc đất đang có tranh chấp, khoản tiền bồi thường sẽ được gửi vào tài khoản tại ngân hàng thương mại Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối, hưởng lãi suất không kỳ hạn. Lãi suất này sẽ được thanh toán cho người có quyền sử dụng đất khi nhận lại khoản tiền.

Khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần điều chỉnh, nếu có thay đổi về giá đất hoặc giá trị tài sản, thì mức giá để tính bồi thường sẽ được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh. Trong trường hợp giá mới thấp hơn giá cũ, vẫn áp dụng mức giá trong phương án bồi thường đã phê duyệt trước đó.

Ngoài ra, người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ bị trừ khoản nợ này vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách Nhà nước.

Luật sư Giang nhấn mạnh, các quy định này nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, đúng pháp luật trong quá trình thu hồi đất, đồng thời tạo điều kiện cho người dân ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất.